Oddlženie a hypotekárny úver

Stáva sa, že do platobnej neschopnosti sa dostávajú aj ľudia, ktorí majú hypotéku. Ako postupovať v takejto situácii?

Banky sú v pozícii zabezpečeného veriteľa, teda svoju pohľadávku majú zabezpečenú záložným právom. Na príslušnom liste vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, je v časti "C Ťarchy" zápis o záložnom práve. Zabezpečení veritelia majú svoju pohľadávku v oddĺžení nedotknutú, a to do výšky hodnoty zálohu. A teraz ľudskou rečou si priblížime čo to znamená.

Opíšme situáciu dlžníka, ktorý nezvláda splácať svoje dlhy a ani hypotéku. Jeho prvé kroky budú smerovať do Centra právnej pomoci, kde podá návrh na oddlženie - osobný bankrot. Dlžník má možnosť oddlžiť sa konkurzom alebo splátkovým kalendárom. V konkurze prenechá celý svoj majetok veriteľom, naopak v splátkovom kalendári si dlžník svoj majetok vykúpi - splátkami podľa splátkového kalendára, ktorý bude plniť najbližších päť rokov. 

Náš dlžník sa rozhodne podať návrh na konkurz. V prílohe návrhu pravdivo uvedie celý svoj majetok, a ak vlastní obývateľnú vec, vyznačí v zozname majetku uplatnenie nepostihnuteľnej hodnoty obydlia. Následne súd vyhlási konkurz, ustanoví správcu a dlžníkovi povolí oddĺženie. Správca preskúma majetok dlžníka, zistený majetok zapíše do súpisu majetku a ten zverejní v obchodnom vestníku a na registri úpadcov.

Ak úver nebol riadne splácaný a banka sa do konkurzu neprihlási, môže vykonať svoje záložne právo mimo konkurzu. Oddlženie (osobný bankrot) nemá vplyv na záložné práva, veritelia sa do konkurzu môžu alebo nemusia prihlásiť. Je to ich voľba podľa toho, či založenú nehnuteľnosť budú speňažovať prostredníctvom dražobníkov alebo v konkurze správcom, ktorý tiež zorganizuje dražbu (prípadne ponukové konanie pri hodnote speňažovanej nehnuteľnosti nižšej ako 5.000 €). Nie je pravidlom, že banky svoje zabezpečené pohľadávky prihlasujú do konkurzu, skôr je to zriedkavé, ale vylúčiť sa to nedá. Veritelia (napr. banky a stavebné sporiteľne) si môžu do konkurzu prihlásiť zabezpečené pohľadávky - a to aj v prípade, ak je úver bez jediného omeškania splátky! Vo väčšine všeobecne záväzných podmienok k úveru nájdete aj ustanovenie, že veriteľ je oprávnený zosplatniť úver, ak na majetok dlžníka alebo spoludlžníka bol vyhlásený konkurz. Vyhlásením konkurzu na majetok dlžníka, sa jeho pohľadávky stávajú splatné priamo zo zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii.

Ak sa veriteľ prihlási do konkurzu a zároveň prihlási aj záložné právo, správca musí zaťažený majetok dlžníka speňažiť, a to aj v prípade, ak by neostalo na vyplatenie nepostihnuteľnej hodnoty obydlia. Podľa § 166d ods. 3 zákona č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii (ďalej len ZKR) Ak je obydlie dlžníka zaťažené zabezpečovacím právom, zabezpečovacie právo má prednosť pred nepostihnuteľnou hodnotou obydlia dlžníka. 

Príklad A:

Hodnota nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom je 100.000 €, nesplatená hypotéka je 90.000 €. Banka ako záložný veriteľ si svoju pohľadávku prihlási do konkurzu, čím poveruje správcu k speňaženiu založenej nehnuteľnosti. Správca nehnuteľnosť speňaží dražbou: 

• predpokladajme cenu dosiahnutú vydražením - 85.000 €:

• náklady speňažovania vrátane odmeny správcu v sume - 15.000 €

• suma vyplatená záložnému veriteľovi (banke) - 70.000 €

• suma určená na úhradu nezabezpečeným veriteľom -  0 €

Veriteľovi ostane neuhradená časť pohľadávky vo výške 20.000 €, od ktorej je dlžník oddlžený pretože svoj majetok prenechal veriteľom na úhradu svojich dlhov. Dlžník v tomto prípade nedostane sumu predstavujúcu nepostihnuteľnú hodnotu obydlia, pretože záložné právo má prednosť. Zároveň speňažením nebola dosiahnutá taká suma, aby záložné právo zaniklo uhradením pohľadávky.

Príklad B:

Hodnota nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom je 100.000 €, nesplatená hypotéka je 50.000 €. Banka ako záložný veriteľ si svoju pohľadávku prihlási do konkurzu, čím poveruje správcu k speňaženiu založenej nehnuteľnosti. Správca nehnuteľnosť speňaží dražbou: 

• cena dosiahnutú vydražením - 85.000 €:

• náklady speňažovania vrátane odmeny správcu v sume - 15.000 €

• suma vyplatená záložnému veriteľovi (banke)  - 50.000 €

• suma vyplatená dlžníkovi ako nepostihnuteľná hodnota obydlia - 10.000 €

• suma určená na úhradu nezabezpečeným veriteľom -  10.000 €

Príklad C:

Hodnoty rovnaké ako v príklade B avšak predpokladajme, ak by nehnuteľnosť bola v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov:

• cena dosiahnutú vydražením - 85.000 €:

• náklady speňažovania vrátane odmeny správcu v sume - 15.000 €

• suma vyplatená záložnému veriteľovi (banke) - 50.000 €

• suma vyplatená dlžníkovi ako nepostihnuteľná hodnota obydlia - 10.000 €

• suma vyplatená manželovi dlžníka ako nepostihnuteľná hodnota obydlia - 10.000 €

• suma určená na úhradu nezabezpečeným veriteľom -  0 €

Príklad D:

Predpokladajme, ak sa zabezpečený veriteľ neprihlási, alebo neprihlási svoje záložné právo. Správca najprv musí zvážiť, či môže speňažovať nehnuteľnosť a to tak, aby uspokojil záložné právo viaznuce na nehnuteľnosti, nepostihnuteľnú hodnotu obydlia a náklady speňažovania. 

Podľa § 167k ods. 6 ZKR: Zaťažený majetok tvorí konkurznú podstatu aj vtedy, ak hodnota zaťaženého majetku prevyšuje ťarchy na majetku, do času, kým niektorý zo zabezpečených veriteľov nepristúpi k výkonu zabezpečovacieho práva. Hodnota zaťaženého majetku na účely posúdenia, či podlieha konkurzu, sa posúdi podľa znaleckého posudku, ktorého vypracovanie zabezpečí správca na náklady konkurzu. Do času, kým takýto znalecký posudok nie je vyhotovený, má sa za to, že zaťažený majetok nepodlieha konkurzu. Ak v konkurznej podstate nie sú peňažné prostriedky na vyhotovenie znaleckého posudku, správca zabezpečí jeho vyhotovenie, ak ktorýkoľvek veriteľ zloží preddavok na trovy znaleckého posudku. 

• hodnota nehnuteľnosti - 100.000 €

• predpokladaná cena dosiahnutú vydražením - 85.000 €:

• predpokladané náklady speňažovania vrátane odmeny správcu v sume - 15.000 €

• výška zabezpečenej pohľadávky banky - 90.000 €

• nepostihnuteľná hodnota obydlia na dlžníka - 10.000 €

• nepostihnuteľná hodnota obydlia na manžela dlžníka  - 10.000 €

• suma určená na úhradu nezabezpečeným veriteľom -  0 €

V takomto prípade by správca nepristúpil k speňažovaniu, pretože s odbornou starostlivosťou zistil, že po speňažení výťažok nebude postačovať na úhradu záložného práva a nepostihnuteľnej hodnoty obydlia.

Príklad E:

Ak by záložné právo bolo nižšie než v príklade D a záložný veriteľ sa neprihlási do konkurzu, situácia by sa mohla úplne zmeniť:

• hodnota nehnuteľnosti - 100.000 €

• predpokladaná cena dosiahnutú vydražením - 85.000 €:

• predpokladané náklady speňažovania vrátane odmeny správcu v sume - 15.000 €

• výška zabezpečenej pohľadávky banky - 30.000 €

• nepostihnuteľná hodnota obydlia na dlžníka - 10.000 €

• nepostihnuteľná hodnota obydlia na manžela dlžníka  - 10.000 €

• suma určená na úhradu nezabezpečeným veriteľom -  20.000 €

V takomto prípade by správca pristúpil k speňažovaniu, pretože s odbornou starostlivosťou zistil, že možný výťažok pokryje náklady speňažovania, záložné právo a aj nepostihnuteľnú hodnotu obydlia. Správca samozrejme nehnuteľnosť ohodnotí znaleckým posudkom. Až po vyhotovení znaleckého posudku správca nehnuteľnosť zapíše do konkurznej podstaty a pristúpi k speňažovaniu.

__

Sumy v príkladoch sú len orientačné. Na dražbe môže byť dosiahnutá aj vyššia suma - avšak nebýva to pravidlom. Na dražbe sa speňažuje výlučne za hotovosť a hrozí riziko súdneho sporu pre neplatnosť dražby, ako aj iné komplikácie súvisiace s vyprataním nehnuteľnosti. Tieto okolnosti obvykle spôsobujú, že výťažok na dražbe je nižší ako trhová cena.

Dúfame, že sme Vám problematiku priblížili. Ak sa potrebujete poradiť s Vašim konkrétnym prípadom, neváhajte nás kontaktovať včas.